Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym: jak to działa

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to jedna z najczęstszych sytuacji na rynku nieruchomości. Większość właścicieli kupuje mieszkanie właśnie z finansowaniem bankowym i sprzedaje je, zanim kredyt zostanie spłacony. Dobra wiadomość: bank nie stoi na drodze tej transakcji. Hipoteka to zabezpieczenie długu, nie zakaz sprzedaży.

W Gdańsku, gdzie w maju 2026 roku średnia cena transakcyjna wynosiła 13 536 zł/m² [1], większość mieszkań zmieniła właściciela właśnie w takiej sytuacji. Ten artykuł tłumaczy cały proces: od uzyskania dokumentów z banku, przez dwa możliwe scenariusze (kupujący gotówką lub z kredytem), po koszty, podatki i specyfikę kredytów walutowych. Czytasz po raz pierwszy? Zacznij od kompletnego przewodnika sprzedaży mieszkania w Gdańsku.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym

Tak. Bez wyjątków i bez ograniczeń czasowych. Obciążenie hipoteczne w księdze wieczystej oznacza, że bank ma prawo do zaspokojenia długu z tej nieruchomości, gdybyś przestał spłacać raty. Nie oznacza, że nie możesz jej sprzedać. Prawo własności pozostaje przy Tobie przez cały czas trwania kredytu.

Hipoteka "przechodzi" na nabywcę tylko wtedy, gdy strony tak postanowią i bank wyrazi na to zgodę (przejęcie długu). W praktyce prawie nigdy tak się nie dzieje. Standardowy scenariusz to spłata kredytu z ceny sprzedaży, wykreślenie hipoteki i przekazanie nieruchomości bez obciążeń. Kupujący dostaje czystą księgę wieczystą.

Jak wygląda sprzedaż krok po kroku

Procedura ma kilka etapów więcej niż standardowa sprzedaż, ale każdy z nich jest prosty i przewidywalny. Poniżej pełna sekwencja od decyzji do zakończenia.

1. 1Sprawdź saldo zadłużeniaZadzwoń lub napisz do swojego banku i zamów zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu. Kosztuje 50 do 200 zł i musisz poczekać 7 do 14 dni roboczych [2]. To punkt wyjścia do ustalenia, czy cena sprzedaży pokryje dług.
2. 2Wycen mieszkanie i ustal cenęPorównaj saldo z realnymi cenami transakcyjnymi w Twojej dzielnicy. Jeśli wartość rynkowa jest wyższa niż dług, jesteś w dobrej sytuacji. Dowiedz się, [jak wycenić mieszkanie przed sprzedażą](/blog/jak-wycenic-mieszkanie-do-sprzedazy).
3. 3Znajdź kupującego i podpisz umowę przedwstępnąUmowa przedwstępna lub rezerwacyjna zabezpiecza transakcję. Kupujący wpłaca zadatek, Ty zobowiązujesz się do sprzedaży. Zaplanuj w niej czas na formalności bankowe (min. 3 tygodnie).
4. 4Złóż wniosek o promesę bankowąPromesa to pisemna zgoda banku na wykreślenie hipoteki po spłacie. Złóż wniosek zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej. Kosztuje 0 do 300 zł i jest ważna tylko 30 dni [2].
5. 5Podpisz akt notarialnyNotariusz sporządza akt sprzedaży. Jeśli kupujący płaci gotówką, cena trafia na rachunek depozytowy lub bezpośrednio do banku (część na spłatę kredytu) i do Ciebie. Jeśli kupujący ma kredyt, jego bank przelewa środki zgodnie z harmonogramem.
6. 6Spłać kredyt i odbierz zgodę na wykreśleniePo spłacie bank wystawia zaświadczenie o spłacie i dokument zgody na wykreślenie hipoteki (dawniej zwany listem mazalnym). Od 31 marca 2026 odpisy KW online mają pełną moc prawną i można je pobierać przez mObywatel [6].
7. 7Wykreśl hipotekę z księgi wieczystejKupujący (lub jego pełnomocnik) składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Opłata sądowa wynosi stałe 100 zł [3]. Po wykreśleniu transakcja jest zakończona.

Kluczowe dokumenty od banku

Dwa dokumenty organizują całą sprzedaż z kredytem. Bez nich notariusz nie sporządzi aktu. Zamów je z odpowiednim wyprzedzeniem.

Zaświadczenie o saldzie zadłużenia potwierdza, ile dokładnie wynosi Twój dług na dany dzień. Banki wystawiają je w ciągu 7 do 14 dni roboczych i pobierają opłatę od 50 do 200 zł w zależności od banku i trybu realizacji [2]. Zamów je przynajmniej 2 tygodnie przed planowanym aktem. Kupujący lub jego bank może wymagać aktualnego dokumentu, nie starszego niż kilka dni.

Promesa bankowa to pisemne oświadczenie banku: po wpłacie wskazanej kwoty bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z KW. Bez tego dokumentu kupujący nie ma gwarancji, że hipoteka zniknie po zapłacie. Promesa kosztuje od 0 do 300 zł zależnie od banku [2].

Dwa scenariusze: kupujący płaci gotówką lub kredytem

To, jak kupujący finansuje zakup, wpływa na przebieg całej transakcji. Szczególnie na kolejność przelewów i czas oczekiwania. Poniżej porównanie obu wariantów.

Gdy kupujący finansuje zakup z kredytu, jego bank jest dodatkowym uczestnikiem transakcji. Sprawdza hipotekę w KW, wymaga aktualnej promesy i decyduje o harmonogramie wypłaty środków. Czas się wydłuża, ale procedura jest standardowa i dobrze opisana przez prawo.

Koszty, które Ty ponosisz jako sprzedający

Sprzedaż z kredytem generuje kilka dodatkowych kosztów wobec standardowej transakcji. Żaden nie jest zaskakujący, jeśli wiesz o nim z góry. Poniżej zestawienie pełnych kosztów.

Prowizja za wcześniejszą spłatę to element, który zaskakuje wiele osób. Przez pierwsze 36 miesięcy spłacania kredytu bank może pobrać maksymalnie 3% spłacanej kwoty lub wartość odsetek za 12 miesięcy, przy czym liczy się niższa kwota [4]. Po tym czasie prowizja wynosi zero. Sprawdź w umowie kredytowej, kiedy minął Twój 36. miesiąc spłaty.

Podatek dochodowy przy sprzedaży z kredytem

Obowiązek podatkowy zależy od tego, kiedy kupiłeś mieszkanie i co zrobisz z pieniędzmi ze sprzedaży. Standardowo: jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, płacisz 19% PIT od dochodu (cena sprzedaży minus cena zakupu i koszty) [5]. Ale są dwa ważne wyjątki.

Jeśli kupiłeś mieszkanie przed 2021 rokiem i sprzedajesz je po 1 stycznia 2026, 5-letni okres minął i nie płacisz podatku w ogóle. Przy kredytach zaciągniętych w 2022 roku lub później warto sprawdzić dokładną datę i porozmawiać z doradcą podatkowym przed transakcją.

Kredyt walutowy (CHF lub EUR): szczególne ryzyko

Jeśli Twój kredyt jest denominowany lub indeksowany do franka szwajcarskiego (CHF) albo euro (EUR), sytuacja jest bardziej złożona. Saldo kredytu przeliczane jest po bieżącym kursie w dniu spłaty. Banki stosują przy tym swój kurs sprzedaży, który może być o 6 do 9% droższy niż kurs rynkowy [7]. W efekcie realna kwota do spłaty w złotych może być wyższa niż szacowałeś.

W przypadku kredytów frankowych zaciągniętych przed 2012 rokiem istnieje ryzyko ujemnego kapitału: wartość rynkowa mieszkania może być niższa niż saldo kredytu wyrażone w złotych [7]. Zanim wystawisz ogłoszenie, sprawdź saldo w złotych po kursie sprzedaży banku. Porównaj je z realną ceną transakcyjną w Twojej dzielnicy.

Najczęstsze obawy i jak sobie z nimi poradzić

Wiele osób odkłada sprzedaż mieszkania z kredytem, bo boi się trudności, których w rzeczywistości nie ma. Poniżej cztery sytuacje, z którymi spotykamy się najczęściej.

Co jeśli cena sprzedaży nie pokryje całego kredytu

W Gdańsku ceny rosną od lat. Dane z maja 2026 pokazują średnią transakcyjną 13 536 zł/m² i wzrost o 4,88% od początku roku [1]. Dzielnice takie jak Śródmieście (18 132 zł/m²) czy Letnica (16 813 zł/m²) biją rekordy. Taka sytuacja sprawia, że większość właścicieli z kredytami zaciągniętymi przed 2022 rokiem sprzedaje z zyskiem, nie z niedopłatą [1].

Jeśli jednak saldo kredytu przewyższa cenę sprzedaży (najczęściej w przypadku kredytów CHF lub zakupów z 2022 roku na szczycie cen), masz dwie drogi: dopłacić różnicę z własnych środków albo wynegocjować z bankiem sprzedaż poniżej salda (short sale). Banki zgadzają się na short sale, gdy alternatywą jest niewywiązywanie się z kredytu przez długi czas.

Co jeśli kupujący się wycofa po podpisaniu umowy przedwstępnej

Jeśli umowa przewiduje zadatek (nie zaliczkę), kupujący traci wpłaconą kwotę. Ty zatrzymujesz zadatek i możesz szukać nowego kupującego. Ważne: koszty promesy, którą zdążyłeś wyrobić, poniosłeś. Dlatego promesę warto zamawiać dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej z solidnym zadatkiem, a nie wcześniej.

Co z wpisem hipoteki w księdze wieczystej po sprzedaży

Po spłacie kredytu bank wystawia zaświadczenie o spłacie i dokument zgody na wykreślenie hipoteki. Kupujący lub jego pełnomocnik składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego (formularz KW-WPIS, opłata 100 zł [3]). Od 31 marca 2026 roku odpisy KW online mają pełną moc prawną, co przyspiesza cały proces [6]. Sąd rozpatruje wniosek w ciągu kilku tygodni. Do tego czasu hipoteka jest widoczna w KW, ale wzmianka o złożonym wniosku chroni kupującego.

Jak Pomorskie Horyzonty pomaga przy sprzedaży z kredytem

Prowadzenie transakcji, gdy w grę wchodzi hipoteka, wymaga dobrej koordynacji między stronami, bankami i notariuszem. Doradzamy, w jakiej kolejności zamawiać dokumenty, ile czasu zarezerwować i jak skonstruować umowę przedwstępną, żeby terminy się nie rozjechały. Sprawdzamy saldo i porównujemy je z aktualnymi cenami transakcyjnymi w Twojej dzielnicy. Pomagamy też przy sprzedaży domu w Trójmieście z kredytem.

Rynek w Gdańsku jest aktywny: w maju 2026 było tu ok. 3 085 aktywnych ofert mieszkań, a średni czas do sprzedaży wynosił 99 dni [1]. Dobrze przygotowana oferta i sprawna logistyka dokumentów bankowych mogą wyraźnie skrócić ten czas. Skontaktuj się z nami, zanim wystawisz ogłoszenie.